A központi bankok ésszerűtlen politikájának köszönhetően a pénz egészségtelenül olcsó, és akinek van értelme, azt kölcsön veszi (de facto negatív) 1% -ért, hogy 4% -ot beszedjen. Más szavakkal, a történelem során soha nem vettek fel szakképzett személyek úgyszólván ingyen pénzt, hogy a támogatott jelzálogkölcsönök révén megszerzett ingatlanok ne forduljanak meg nagy bérlés, esetleg nem ugyanolyan természetellenesen motivált módon értékelik nő eladási árak. Első ránézésre az adótörvények a földesurakat részesítik előnyben - a bérbeadó nem vállalkozó és egyszerűbb módon működik -, de ez csak egy látszat: a jövedelemadóra vonatkozó szabályok tisztességesen bonyolult. Egyáltalán nem jelent problémát "követni" őket, gyakran saját kárukra. Menjünk hozzájuk.

A bérbeadó átalányt kérhet?

Ingatlan bérlése kereskedelem nélkül, de kereskedelem alapján is lehetséges. Mi a különbség?

Természetes személyek tényleges bérleti díjat bérelhetnek a Szlovák Köztársaságban 2 mód:

Melyik adóköltség igényelhető bérléskor, ha a lakás kereskedelmi ingatlanba tartozik, és melyik, ha személyes tulajdonban marad?

Vegyünk egy példát:

Jozef v r. 2015 lakást vett a vételárért 100 000 EUR. Magánemberként lakásként és azóta használta 2018. május úgy döntött, hogy havi bérleti díjért bérli 500 EUR. Övé jövedelem a bérleti díjból tehát 8 x 500 EUR lesz, azaz 4000 EUR. Az adóköteles bérleti jövedelem 4000 euró, levonva a mentesített 500 eurót, azaz 3500 EUR. Felhívjuk figyelmét, hogy ez az 500 euró a személyi jövedelemadó alóli mentességként már nem igényelhető más jövedelemre - azaz az opciók eladásából (pontosabban: átruházás) származó jövedelemre, az értékpapírok átruházásából származó jövedelemre vagy az átruházásból származó jövedelemre is. eseročka, betéti társaság vagy szövetkezetek részvényei.

Kiadások, ha az ingatlan nem tartalmazza a kereskedelmi ingatlant:

  • bérelt ingatlan energiaköltségei (havi előlegek és számlázás)
  • vagyongazdálkodási költségek
  • internetes kiadások
  • egyéb folyó kiadások
  • a lakás bútorait és mozgatható felszerelését, ha azt a bérleti szerződés rögzíti.

Kiadások, ha az ingatlan a következőket tartalmazza:

A kiadások összegére azonban szükség van beállítani o az adóköteles jövedelem és a teljes bérleti jövedelem aránya, azaz 3500/4000 = 0,875 együtthatóval.

Vigyázzon más beállításokkal:

Mi az előnye annak, ha az ingatlanokat beépítik a kereskedelmi ingatlanokba, és mi a hátránya?

Előnye az a kiadások szélesebb körű alkalmazása (magasabb). A hátránya az jövedelemadó után fizetendő ingatlan: egyrészt az értékesítésből származó jövedelem csak 5 év elteltével mentesül a kereskedelmi ingatlan elidegenítése után (addig adózik), másrészt ezen adásvétel után adózik az árbevétel és a maradványérték közötti különbség az értékcsökkenés alkalmazása után. Az eladó fizet belőle jövedelemadó, valamint egészségbiztosítás, vagyis valami nagyjából 30-39% között van.

Tehát ha Jozef úgy döntött, hogy eladja a lakást, pl. r-ben. 2030 például. mert 150 000 EUR, adóköltsége lesz a 100 000 értékcsökkenés és a 2015–2029 közötti értékcsökkenés mínusz belépési ára (azaz 15 x 2 500 EUR), azaz 37 500 euró. A bevételek és a kiadások különbségéből 62 500 EUR fizet jövedelemadót (kb. 35 000 összeget 19%, a többit 25% -ban) és egészségbiztosítást (14%) fizet.

A jelzálogkölcsönök valós adóköltségeket is jelentenek?

Nem. A törlesztőrészletek cash-flow, azaz kimenő fizetések. Az ingatlant a fentieken keresztül a költségek tartalmazzák értékcsökkenés - beleértve az olyan korlátozásokat, mint a magáncélú felhasználás, a társtulajdonosok vagy a bérelt hely aránya.

Megadják azonban az év aktuális költségeit a kölcsön kamata. A gyakorlatban a legtöbb esetben - a legtöbb bérbeadó egyszerűsített adónyilvántartást vezet (olvassa el alább). Abban az esetben, ha a bérbeadó egyszerű vagy kettős könyvelést vezet, az ingatlan használatbavételének/bérbeadásának időpontjáig kifizetett kamat egy részének esetében, dönteni, függetlenül attól, hogy belefoglalják-e őket a folyó költségekbe vagy az ingatlan hosszú távú értékcsökkenési leírásának input árába.

Mit jelent valójában a "kereskedelmi ingatlanba történő felvétel"? Jelenteni kell valahol, regisztrálni kell?

Ide de facto o kezdet az adott ingatlan/ingatlan könyvelése/nyilvántartása kereskedelmi értékcsökkenés alá tartozó ingatlanként. Tehát az adónyilvántartásokban létrehoz egy leltárkártyát és egy értékcsökkenési tervet az ingatlanra - ill. csak indítson új táblázatot. Nincs sehol nem jelent, de - mint fentebb írtuk - az üzleti eszközökbe történő felvétel és az azt követő értékcsökkenés hatással van az ingatlan értékesítésének későbbi jelentős megadóztatására.

A jogbiztonság érdekében: az üzleti vagyon az a tulajdonság, amelyet egy adott természetes személy a) után birtokol b) felhasznál az adóköteles jövedelem „elérésére, biztosítására és fenntartására”, valamint c) pontja után, amelyet könyvelési vagy adóügyi nyilvántartásban vezetnek.

Adóbevallás benyújtásának korlátja + adómentesség = amikor lehetséges, hogy a bérleti díjat nem kell megadóztatni?

Ez különösen akkor áll fenn, ha a bérelt ingatlan bent van a házastársak közös tulajdonjoga. Ezután a házastársak megoszthatják a bérleti jövedelmet bármilyen arány, de a költségeket azonos arányban kell megosztaniuk. Ha pl. Az ilyen tulajdonú ingatlanok bérbeadásából származó jövedelem 2006 - ban volt 2018 4 830 EUR és a házastársaknak természetes személyeken kívül nem volt jövedelmük (pl. munkaviszonyból, SZČO vállalkozásból vagy egy lakás eladásából származó jövedelem), a jövedelmet 2 rész: férj 2 415 EUR és felesége 2 415 EUR. Amikor mindkettő levonja a mentesített 500 eurót, mindkettő adóköteles jövedelme lesz az összeg 1 915 EUR. De ilyen egész éves adóköteles jövedelemmel nem kell bevallást benyújtaniuk, ezért nem kell jövedelemadót fizetniük. Az esetleges adókiadásoktól függetlenül.

És mi lenne, ha egy családi házban egy lakást vagy szobát egy nyugdíjas bérelt volna ki tavaly? Milyen kiadásokat igényelhet és milyen nem adóköteles összegeket használhat fel?

adók

Fotó: rawpixel.com a Pexels-től

Az adóalap nem adóköteles részeit (pl. Adózó, feleség vagy például fürdőgondozás esetén) csak az ún. aktív jövedelem - azaz foglalkoztatásból, kereskedelemből és egyéb önálló vállalkozói tevékenységből származó jövedelem. Bérbeadásból származó jövedelem ezeket az összegeket nem lehet csökkenteni - a jövedelemadót tehát a jövedelem után kell megadóztatni (levonva az 500 EUR mentességet), levonva a költségeket (kiigazítva az adóköteles jövedelem és a teljes bérleti jövedelem arányával).

Azok a nyugdíjasok, akik 2019 eleje óta kapnak öregségi nyugdíjat, vagy visszamenőlegesen 2019. január 1-jéig kapták meg őket, nevezetesen az esetleges aktív jövedelem adómentes részét csökkenteniük kell o a nyugdíjak teljes összege 2019, de - mint fentebb írom - a bérleti jövedelem esetében alapvetően ugyanaz: az adómentes rész bérbeadójának jövedelemadója egyáltalán nem befolyásolják. Jelentkezhet a nyugdíjas ugyanazok a kiadások, mint egy másik bérbeadónálľ - azaz ha olyan bérletről van szó, ahol a bérlethez kapcsolódó alapvető szolgáltatásokon kívül más szolgáltatásokat nem nyújtanak, és ez tehát a 6. § (4) bekezdése szerinti bérlet. A jövedelemadóról szóló törvény 3. cikkének értelmében dönthet az ingatlan kereskedelmi ingatlanba történő felvétele (nagyobb lehetőségek az adóköltségekre) és a személyes tulajdonban való megtartása (az adóköltségek szűkebb alkalmazásának lehetőségei) között.

A nyugdíjas azonban használhatja az adóztatás és az adóbevallások benyújtásának korlátozásainak kombinációja: ha az egész éves bérleti jövedelme pl. 2400 euró, 500 euró mentes az adó alól, és 1900 euró adóköteles jövedelem nem éri el a 2019-re vonatkozó adóbevallás kötelező benyújtásának küszöbértékét. nem fizet jövedelemadót.

A bérbeadó adóelőlegeket is fizet?

Adóelőlegeket a bérbeadó fizet, akinek ún Az "utolsó ismert adókötelezettség" magasabb volt, mint 5000 euró (negyedéves előlegek) vagy magasabb, mint 16 600 EUR (havi előlegek). Az „utolsó ismert adókötelezettség” nem a jövedelemadó teljes összege a legutóbb benyújtott adóbevallásból, annak kiszámítása kissé bonyolultabb lehet.

Ez az előlegfizetési szabály csak azokra a bérbeadókra vonatkozik, akik az adott évben csak SZČO-ként jutottak jövedelemhez - akár kereskedéssel, akár anélkül. Ha az üzleti jövedelem mellett volt valamint a foglalkoztatásból származó jövedelem és a munkavállalói jövedelem adóalapja meghaladja az üzleti és foglalkoztatási adóalap összegének 50% -át, az előlegeket nem alkalmazható. Ha a munkavállalói jövedelem adóalapja kevesebb, mint 50%, akkor előleget fizetnek, de félmagasságú.

A bérbeadó adóbevallást tesz, valamint az adófizetőkkel folytatott minden elektronikus kommunikációt?

Az elektronikus bérbeadók adóbevallásokat, valamint minden egyéb nyilatkozatot, levelet vagy beadványt küldenek minden olyan bérbeadónak, akinek van hozzárendelt HÉA-számot, és ez egy gazdasági egység - úgy tűnik, hogy a bérbeadó-önálló vállalkozónak elektronikusan, elektronikus úton kell kommunikálnia (azaz a jövedelemadóról szóló törvény 6. §-ának (1) bekezdése szerint üzleti tevékenységet folytat igen, az egyösszegű), a bérbeadónak „szűkebbnek kell lennie” (§ 6. bekezdés Nem egyszerűsítsük: az elektronikus adatszolgáltatás időt és ezért pénzt takarít meg, ezért az adófizetők ellenséges és gyakran nem működő milliárd dolláros rendszere ellenére ajánlom. Ezen felül az egyének választhatnak a felhasználónévvel és jelszóval történő bejelentkezés és az eID használata között. Az első az a cél, hogy a könyvelő vagy a feleség kommunikációját praktikusabbá és állítólag biztonságosabbá tegyék.

Köteles-e a bérbeadó regisztrálni az adóhivatalnál? Van néhány kockázat, ha nem?

Minden természetes személy, aki megkezdte az ingatlan bérbeadását (függetlenül attól, hogy rendelkezik-e kereskedelmi engedéllyel, vagy "szűkebb" bérletről van-e szó), a kereskedési engedély megszerzését vagy az ingatlan bérbeadását követő hónap végéig köteles eljárni., kérjen bejegyzést az adóhivatalhoz. Az adóhivatal kijelöli Adószám, ezt követően adóbevallásokat fog benyújtani és kommunikálni fog a pénzügyi adminisztrációval. Ha azonban az áfa-számot már rendelték - pl. korábban a SZČO-tól eltérő vállalkozás miatt - nem kell újra regisztrálnia. A regisztrációs kötelezettség be nem tartása esetén a bírság 60 és 20 000 euró között mozog.

A bérbeadó hozzájárulást fizet a szociális és egészségbiztosításhoz?

Nem. Ezért, ha a 6. § (4) bekezdése szerint bérbeadó. 3 (csak ÁFA-számmal rendelkezik). És az a bérleti jövedelem összegétől függetlenül.

Igen. Ha a 6. § (4) bekezdése szerint bérbeadó. 1 (önálló vállalkozó, rendelkezik azonosító számmal és áfa-számmal). A teljes bérleti jövedelem 6078 euró (2019-re vonatkozó összeg) túllépése után fizetik őket. 6 552 EUR (összeg 2020-ra).

Több:

Milyen könyvelést vagy nyilvántartást kell vezetnie a bérbeadónak?

Ez elég egyszerűsített adónyilvántartások. Bérbeadók a 6. §. Az áfatörvény 3. cikke alapján alapvetően használhatnak klasszikus munkafüzetet, de számviteli szoftvert vagy hétköznapi táblázatokat is. A fent említett összetett adóköltség-szabályok miatt - különösen az értékcsökkenés és a technikai fejlesztések tekintetében - ezek a táblázatok akár 20+ is könnyebbek lehetnek. A feldolgozást egy második emeleti szomszédra bízzuk, aki napközben a helyi iroda kapujában ül és esténként pénzt akar keresni, így nem biztos, hogy jó ötlet.

A bérbeadóknak-kereskedőknek még könnyebb: talán elég 2-3 asztal. Ha van józan eszük és átalányösszeget alkalmaznak.

Természetesen a bérbeadó önként is teljes értékű egyszerű vagy kettős könyvelést vezethet.

Bérelhetek lakást vagy annak egy részét székhelyként, tárgyalóként, archívumként vagy raktárként a saját eseročkámnak?

Tudsz. De a második dolog csak a bérleti díj összege. 2 egység közötti kereskedelemben kell lennie piac. Az új után senkit sem számolhatnak fel évente néhány száz eurós bérleti díjjal. De a magasban mindenképpen óvatosnak kell lennie szállítási költségek.

Több:

És mi van az áfával? Bérleti ÁFA-ból fizetik?

Az ingatlan bérelhető az áfafizető is, különösen egy aktív, egyéb jövedelmű önálló vállalkozó esetében, aki létező áfafizetőként "hozzáadta" tevékenységi portfóliójához egy lakásbérlést is. Ha a bérbeadó még nem áfafizető, akkor köteles azzá válni, ha bérleti jövedelme ill. és egyéb tevékenységek 12 ill. kevesebb egymást követő naptári hónap 49 790 EUR és ez a bérleti díj szolgáltatásként történő nyújtása a Szlovák Köztársaságban.

És akkor mi van? Ingatlan bérbeadása esetén, amelynek célja a jóváhagyási határozatban szerepel ház, a bérleti díj az HÉA alól mentes. Tehát nem lehet kivonni ÁFA a releváns ráfordítások után.
Amikor az ingatlan bérlése a egyéb meghatározott cél, gazdasági társaságnak történő bérbeadáskor a lízingbeadó-áfafizető dönthet úgy, hogy a bérleti díj az lesz számla áfa (akkor levonhatja az előzetesen felszámított áfát) vagy bérleti díjat felszabadít (akkor nem vonhatja le az előzetesen felszámított áfát, vagy bekapcsolódhat az előzetes áfa együtthatóval történő kiigazításának rendszerébe).

Ha azonban az ingatlant az önálló vállalkozó bérli a szakmája keretein belül, és ennélfogva tágabban kialakított szállásszolgáltatás, a bérleti díjat héa alá kell fizetni, ezért számlázzák. az ÁFA-t tartalmazó árhoz. Az önálló vállalkozó tehát levonhatja a vonatkozó előzetesen felszámított áfát.

Több:

Ezen szabályok közül melyik vonatkozik az Airbnb-n keresztüli bérletre?

Airbnb első pillantásra olyan "macskafej". Más szavakkal, az Airbnb alapvetően csak egy platform, egy értékesítési csatorna, amelyen keresztül a bérbeadók néhány napra vagy hétre rövid távú bérlésre kínálhatják szobáikat, valamint teljes értékű szállodákat vagy bárkit, aki közte van. Tehát mindig meg kell nézni a nyújtott szolgáltatás meghatározása:

  • ha pusztán bérletről van szó, kiterjedt szolgáltatások nélkül, a bérbeadó a 6. §. A jövedelemadóról szóló törvény 3. cikke - azaz átalányköltségek nélkül, de illetékek nélkül is, gyakran héamentességgel
  • bérlés esetén, beleértve a takarítást, étkezést stb., ez kereskedelem - és ezáltal az átalányköltségek igénylésének lehetősége, az áfa levonása, de az illetékfizetési kötelezettség is. Ha jól értem, a bérbeadó a lakása bérbeadása céljából önálló vállalkozóvá válhat önként és használja ki az összes releváns előnyt. Önként is bérelhet eseročka - bár átalány nélkül, de illetékek nélkül is.

Természetesen az Airbnb-n belüli bérbeadók eltérően játszhatnak a nyújtott szolgáltatás meghatározásától. Természetesen vannak olyan használatra alkalmas apartmanok, amelyek úgy néznek ki, mint egy teljes értékű szálloda - a recepciós ott fut, rendelhet mosodát, csomagmegőrzőt vagy későbbi pénztárat (nekem személy szerint is tetszik:), de olyan apartmanokat is, ahol csak szállást kap, de az ár tartalmazza a vendégszerető tulajdonos bónuszként reggelit is biztosít:)

Olvas? Ha tetszett a cikk, ossza meg kollégáival vagy barátaival.

Ha tudod, hogyan adhatsz hozzá valamit, tedd meg a cikk alatti beszélgetésben - másoknak is segítesz.

Daria Shevtsova fotója a Pexels-től (szemléltető fotóval együtt a bevezetőben)